房地产中介服务
房地产中介服务是指为房地产投资、开发和交易提供各种媒介活动的服务总称，它包括房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪等活动。广义的房地产中介服务，是指覆盖房地产投资、经营管理、流通消费的各个环节和各个方面，为房地产的生产、流通、消费提供多元化的中介服务;狭义的房地产中介是指在房地产市场中，以提供房地产供需咨询、协助供需双方公平交易、促进房地产交易形成为目的而进行的房地产租售的经纪活动、委托代理业务或价格评估等活动的总称。
- 词条目录
- 1.1 房地产中介服务行业的定义
- 1.2 房地产中介服务行业的领域
- 1.3 房地产中介服务行业的内容
- 2.1 萌芽阶段（1993-1997年）
- 2.2 快速发展阶段（1998-2004年）
- 2.3 整合规范（2005年之后）
房地产中介服务行业定义及分类
房地产中介服务行业的定义
房地产中介服务是指为房地产投资、开发和交易提供各种媒介活动的服务总称，它包括房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪等活动。广义的房地产中介服务，是指覆盖房地产投资、经营管理、流通消费的各个环节和各个方面，为房地产的生产、流通、消费提供多元化的中介服务；狭义的房地产中介是指在房地产市场中，以提供房地产供需咨询、协助供需双方公平交易、促进房地产交易形成为目的而进行的房地产租售的经纪活动、委托代理业务或价格评估等活动的总称。
房地产中介服务行业的领域
房地产中介服务是指为房地产投资、开发和交易提供各种媒介活动的总称，主要包括房地产咨询、房地产估价、房地产经纪等三个领域。
◆ 房地产咨询
房地产咨询是指接受客户的委托，为其提供信息、资料、建议，或为其提供房地产专项研究、市场调查与分析、项目策划、项目可行性研究等服务并收取费用的一种有偿的中介活动。目前，我国的房地产咨询业可以为房地产投资者提供包括政策咨询、决策咨询、工程咨询、管理咨询等在内的各种咨询服务，也可为房地产市场交易行为中的客户提供信息咨询、技术咨询等中介服务。
◆ 房地产估价
房地产估价是指以房地产为对象，由专业估价人员，根据一定的估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产在估价时点的客观合理价格或价值进行测算和判定的经营活动。
◆ 房地产经纪
房地产经纪是由房地产经纪人（个人或机构，统称经纪人）完成的促进房地产市场交易顺利实现一系列居间、代理、行纪等中介活动，是以提取佣金为经营特征，为房地产买卖、交换、租赁、置换等提供信息及信托劳务工作的中介服务。
房地产中介服务行业的内容
一般而言，房地产中介服务是指以房地产经纪业务为主，辅以房地产咨询业务和房地产估价业务，通过提供免费的咨询和估价的参考等措施，协助房屋买卖交易达成的服务总称。
◆ 房产中介公司
房产中介公司：为房产买卖双方达成销售和购买而建立的一个服务平台，该平台具有为买卖双方提供安全交易的义务；房产中介服务的经济收入主要是收取中介服务佣金，以目前市场惯例，中介服务佣金为双方各1%。
◆ 房产中介事务
房产中介事务：房产中介的具体事务就是帮助卖房人登记房源信息、宣传发布信息并且保证房源真实有效；帮助买房人寻找和推荐合适、理想的房源，并带领买房人实地看房，加以引导，促使成交。
◆ 房产代理销售
房地产代理销售业务是指房产地开发企业把尾楼或库存房子与地产中介机构合作销售的业务。随着业务的不断发展，房地产代理销售已经成为目前中国大部分房地产中介企业的主要收入来源，以世联地产为例，其营业收入占比已经超过70%。
房地产中介服务行业发展历程
中国房地产经纪行业是一个既古老又新潮的行业，是房地产业的重要组成部分之一。中国房地产经纪活动萌芽于西汉，在唐宋之后得到了较快发展。1949年后，随着国家废除房地产私有制，禁止房地产买卖、租赁，房地产经纪也逐渐被取缔。1978年改革开放以来，房地产经纪行业开始复苏并以较快速度发展。目前，我国房地产经纪业总体上还处于发展的初级阶段。
房地产经纪具有提高市场效率、降低交易成本、保障交易安全，维护委托人合法权益等重要作用。房地产交易（包括买卖、租赁、互换、抵押、赠与等）是房地产经纪存在和发展的基础，房地产经纪又是房地产快速、高效、安全交易的保障。房地产经纪和房地产交易相伴而生，相互促进。改革开放30年来，在城镇住房制度改革不断推进、房地产市场持续发展的大背景下，我国房地产经纪大致经历了复苏、初步发展、快速发展、调整发展等阶段。
萌芽阶段（1993-1997年）
1992年邓小平南巡讲话，推进了我国社会主义市场经济发展的进程。1994年《城市房地产管理法》出台，房地产经纪活动的合法地位得到确立。自此，房地产经纪人成为正当职业，房地产经纪行业走上了市场化发展的道路。
| 萌芽阶段 | 萌芽阶段的特征 |
| 萌芽阶段的背景 | 1992年国务院发布《关于发展房地产业若干问题的通知》（国发[1992]61号），明确要求建立和培育完善的房地产市场体系，建立房地产交易的中介服务代理机构、房地产价格评估机构和对市场纠纷的仲裁机构等。这确立了房地产经纪行业市场化发展的道路。1993年一些沿海地区出现房地产投资过热，1995年国家开始进行宏观调控，房地产市场开始调整。此后出现了商品房销售不畅的局面，这为我国房地产经纪新建商品房销售代理业务发展带来了一次良机。 |
| 萌芽阶段的表现 | 1）房地产开发商在这个阶段开始寻求具有专业能力的房地产中介的支持，代理销售业务逐渐启动和发展起来。 |
| 2）房地产经纪业务范围扩大，作用明显，业绩显著。发展初期，我国房地产经纪机构的业务以新建房销售代理为主，20世纪末，规模较大的机构逐渐从单一的营销策划，发展到市场调研、产权调查、价格评估，金融按揭，法律咨询以及代办产权登记、公证、保险、抵押等各种手续全过程经纪服务，并且一些成立较早的经纪机构开始涉足二手房经纪业务。 | |
| 3）港台房地产经纪企业进入内地。1994年开始，先后有台湾信义房屋、台湾太平洋房屋、香港中原地产等港台房地产经纪企业进驻上海、北京等地。 | |
| 4）房地产交易所纷纷转制。1996年前后，全国各市、区（县）的房产交易所和房产交易市场开始转制。 | |
| 萌芽时期的行业管理 | 国家对房地产经纪的发展进行正面引导和规范成为行业管理的主要内容。1995年1月1日《中华人民共和国城市房地产管理法》（中华人民共和国主席令第72号）实施，确定了房地产经纪机构的设立条件。2）房地产经纪行业组织出现。我国房地产经纪行业组织在90年中期开始出现。 |
快速发展阶段（1998-2004年）
1998年之后，随着福利分房时代的终结，房地产市场开始焕发活力，房地产买卖和租赁开始繁荣，房地产服务业进入了快速发展阶段。
| 快速发展阶段 | 快速发展阶段的特征 |
| 快速发展阶段的背景 | 1998年，中国房地产市场出现了一个新事物，就是所谓的“房改”，即将单位直接分房改为货币化分房。1999年2月中国人民银行下发《关于开展个人消费信贷的指导意见》。提出“积极开展个人消费信贷，对促进消费，扩大内需，推动身缠，支持国民经济持续稳定发展以及调整信贷结构，提高信贷资产质量，具有十分重要的意义。” |
| 快速发展阶段的表现 | 1）房地产顾问代理业务从单纯的后期代理销售转为房地产项目的全程顾问策划业务。 |
| 2）从业人员的整体素质有所提高。房地产经纪服务从业人员的整体素质和过去几年相比有所提高。 | |
| 快速发展时期的行业管理 | 1）建立全国房地产经纪人职业资格制度。2001年12月18日，人事部、建设部联合颁发了《房地产经纪人员职业资格制度暂行规定》（人发〔2001〕128号），决定对房地产经纪人员实行职业资格制度，纳入全国专业技术人员职业资格制度统一规划。 |
| 2）建立全国房地产经纪行业组织。2004年6月29日，建设部发布了《关于改变房地产经纪人执业资格注册管理方式有关问题的通知》（建办住房[2004]43号），将房地产经纪人执业资格注册工作转交中国房地产估价师学会。 | |
| 3）开通房地产经纪信用档案。2002年8月20日，建设部发布了《关于建立房地产企业及执（从）业人员信用档案系统的通知》（建住房函〔2002〕192号），2006年10月31日，中国房地产估价师与房地产经纪人学会开通了房地产经纪信用档案。 |
整合规范（2005年之后）
| 整合规范阶段 | 整合规范阶段的特征 |
| 整合规范阶段的背景 | 2004年3月，国土资源部、监察部联合下发了《关于集中开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌相互让情况执法检查工作的通知》（即“71号令”），要求从2004年8月31号起，所有经营性的土地一律都要公开竞争出让。 |
| 整合规范阶段的表现 | 1）房地产经纪队伍空前壮大。目前全国从事房地产经纪活动的人员超过100万，机构有5万余家，并成长起了一批门店过百、人员上千，甚至门店过千、人员上万的知名房地产经纪机构。 |
| 2）房地产经纪机构采用连锁经营扩展模式，规模不断增大，实力不断增强。快速发展时期，房地产经纪行业内已成长起一批门店过百、人员过千的大型房地产经纪机构，如世联地产顾问（中国）有限公司、北京埃菲特国际特许经营咨询服务有限公司（21世纪中国不动产）、北京链家房地产经纪有限公司等。 | |
| 3）房地产经纪服务向纵深发展，作用不可替代。房地产经纪人员的专业服务已经从低端提供交易信息、居间撮合，发展到顾问咨询、协助签约、交易资金托管、贷款手续和产权手续代办、房屋查验、装修咨询以及新建商品房的前期筹划、营销策划、销售代理等领域。 | |
| 整合规范时期的行业管理 | 1）开展房地产经纪资信评价。2006年10月份，中国房地产估价师与房地产经纪人学会在建设部的安排下，开展了首次全国房地产经纪资信评价，评选出了70名优秀房地产经纪人和114家优秀房地产经纪机构。 |
| 2）《房地产经纪管理办法》、《房地产经纪执业规则》、《房地产经纪业务合同推荐文本》等一系列行业规范文件出台。 | |
| 3）实行房地产交易资金监管。2006年12月29日，建设部、人民银行联合发布《建设部中国人民银行关于加强房地产经纪管理，规范交易结算资金账户管理有关问题的通知》（建住房【2006】321号），加强了对房地产交易资金的监管。 |
房地产中介服务行业发展状况分析
根据统计，我国房地产经纪机构（含分支机构）达到5万余家，从业人员超过百万，其中取得房地产经纪资格的人数已经超过4万人，其中超过一半的人注册执业。于此同时我国房地产经纪行业已经成长起了一批大公司，比如世联地产、易居等企业已经成为上市企业，发展已经渐趋规范，成为行业的领先企业。
2012年，全国商品房销售面积仅增长1.8%，而我国房地产策划代理百强企业的业务规模仍然保持较快的增长速度，一手物业代理实现销售面积均值186.22万平方米，同比增长10.78%，虽然增幅连续下滑三年，但明显超过全国商品房销售面积增速。这主要是百强企业通过深耕原有市场以及延续全国化布局策略，逆势提升了市场份额：2012年百强企业的市场份额提升至16.73%，连续三年保持了增长。
资料来源：前瞻产业研究院房地产策划代理行业研究小组整理
具体内容详见前瞻产业研究院发布的《2013-2017年中国房地产中介服务行业深度调研与投资战略规划分析报告》。
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