房地产

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房地产是指房产和地产的总称,包括土地和土地上永久建筑物及其所衍生的权利。房产是指建筑在土地上的各种房屋,包括住宅、厂房、仓库和商业、服务、文化、教育、卫生、体育以及办公用房等。地产是指土地及其上下一定的空间,包括地下的各种基础设施、地面道路等。

房地产行业定义及分类

房地产是指房产和地产的总称,包括土地和土地上永久建筑物及其所衍生的权利。房产是指建筑在土地上的各种房屋,包括住宅、厂房、仓库和商业、服务、文化、教育、卫生、体育以及办公用房等。地产是指土地及其上下一定的空间,包括地下的各种基础设施、地面道路等。

房地产业定义

房地产业是指以土地和建筑物为经营对象,从事房地产开发、建设、经营、管理以及维修、装饰和服务的集多种经济活动为一体的综合性产业,是具有先导性、基础性、带动性和风险性的产业。

房地产业主要内容

 

房地产业主要包括土地开发,房屋的建设、维修、管理,土地使用权的有偿划拨、转让,房屋所有权的买卖、租赁,房地产的抵押贷款以及由此形成的房地产市场。在实际生活中,人们习惯于上将从事房地产开发和经营的行业称为房地产业。

房地产行业发展环境分析

房地产行业土地调控政策分析

2010年以来运用的土地政策主要包括土地供应政策和土地监管政策。一是将土地供应结构向保障性住房大力倾斜;二是完善土地出让的“招拍挂”制度;三是加强房地产市场的用地监管。

 

图表:2010年以来我国主要土地调控政策和内容

 

调控方面主要政策和内容
土地供应向保障性住房倾斜2010年起中央政府开始大力改善民生状况而将保障房的建设提到了重要位置,2011年1月国土部“全国国土资源共作公议”中要求“确保保障性住棚户区改造和自住性中小套型商品房用地不低于住房建设用地供应总量的70%”。但是没有要求“单独列出保障性住房用地”。随后“国八条”要求“在新增建设用地年度计划中,单列保障性住房用地”。2011年5月份国土资源部《2011年全国住房用地供应计划公告》提出对落实国家1000万套保障性安居工程建设用地也实行责任制,政策严厉程度逐步提升。
对招拍挂制度的完善2006年延续之今的招拍挂制度逐渐显现出弊端。2007年和2009年的“地王”都是由“招拍挂”制度直接造成的。因此,政府在坚持原有的土地招拍挂制度的基础上开始对其进行改革和完善。被称为“综合评标”的土地出让方式开始初现雏形,力求解决土地出让“价高者得”的局面。
加强用地监管这一时期中央政府先后出台的多个房地产文件中都提到要加强用地监管。主要政策与内容见下表。

资料来源:前瞻产业研究院整理

房地产行业税收政策分析

 

图表:房地产领域的主要财税政策

 

时间政策详解
2011年1月26日新“国八条”个人购买住房不足5年转手交易的,按销售收入全额征税;对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目,进行土地增值税清算和稽查。
2011年中央经济工作会议:开展房产税试点明确提出要推进营业税改征增值税和房产税改革试点,上海、重庆为首批试点城市。
2011年7月12日国务院:房价上涨过快二三线城市要采取限购措施继续严格实施差别化住房信贷、税收政策和住房限购措施,遏制投机投资性购房
2012年1月28日上海、重庆颁布房产税改革实施细则上海的房产税试点方案明确,对在沪居民家庭新购且属第二套及以上的住房和非在沪居民家庭新购住房(即“应税住房”)征收房产税,税率因房价高低分别暂定为0.6%和0.4%。试点初期,暂以应税市场交易价格的70%计算缴纳。市场交易单价低于上海上年度新建商品住房平均销售价格2倍(含2倍)的,税率暂减为0.4%。对于免征面积,方案明确,上海居民家庭新购且属于该居民家庭第二套及以上住房的,合并计算的家庭全部住房建筑面积人均不超过60平方米(即免税住房面积,含60平方米)的,其新购的住房暂免征收房产税;人均超过60平方米的,对属新购住房超出部分的面积,计算征收房产税。
2012年4月26日《财政部国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知》对两个或两个以上个人共同购买90平方米及以下普通住房,其中一人或多人已有购房记录的,该套房产的共同购买人均不适用首次购买普通住房的契税优惠政策。
8月30日国务院:加强住房税收征管,推进房产税改革试点要严格实施差别化住房税收政策,加强交易环节和持有环节相关税收征管。同时,还将稳步推进个人住房房产税改革试点。
2013年2月新“国五条”税务、住房城乡建设部门要密切配合,对出售自有住房按规定应征收的个人所得税,通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的,应依法严格按转让所得的20%计征。
2013年5月《关于2013年深化经济体制改革重点工作的意见》《意见》提出扩大个人住房房产税改革试点范围。
2014年6月扎实推进财税体制改革财政部部长楼继伟24日向全国人大常委会报告2013年中央决算时指出,下一步要扎实推进财税体制改革,实行全口径预算管理,抓紧研究编制三年财政规划,提高财政政策的前瞻性和可持续性,要配合做好房地产税立法相关工作。

资料来源:前瞻产业研究院整理

房地产政策对供给的影响

不得不说,20年来的我国房地产政策的发布可谓十分频繁;不得不说,房地产行业成为支柱产业是政府推动的结果;不得不说,房地产受到有力政策的刺激很快进入繁荣发展阶段,然而房地产发展速度的放缓从来不是中央政策说了算,各方博弈的结果使得中国国情下的房地产政策的效果让人唏嘘一片。

下面前瞻针对20世纪90年代以来我国的关键房地产政策进行了梳理,并分析了其对房地产行业运行的影响,前瞻得出结论,房地产刺激与打压政策对房地产投资相应地形成激励与遏制的作用,即房地产的供给与房地产调控政策的方向一致。

◆ 90年代土地使用权出让制度的确立与住房制度改革,促使新中国首次房地产热的形成。

20世纪90年代的城镇土地出让制度的确立以及城镇住房制度的改革是我国首次出现房地产热的直接原因。1992年初,邓小平发表南巡讲话,随后,中央向全国传达了《学习邓小平同志重要讲话的通知》,提出加快住房制度改革步伐。全国各地数千亿资金蜂拥扑向海口、广西北海等南方沿海城市。一时间,该地区房地产价格扶摇直上。这是中国改革开放之后有记录的第一次房地产热。

图表1:20世纪90年代我国首次房地产热开始(单位:亿元,%) 20世纪90年代我国首次房地产热开始
资料来源:前瞻产业研究院房地产业研究小组整理

◆ 1993-1997年受政策调控和金融危机影响,房地产转冷。

1993年,国务院出台《关于当前经济情况和加强宏观调控意见》,提出整顿金融秩序、加强宏观调控的16条政策措施(通称"国16条")。调控的效果使经济由热转冷,房地产市场沉寂下来,商品房和商品住宅的价格略微回落。1997年亚洲金融危机爆发后,我国经济开始出现"通货紧缩",房地产市场也随之进入低潮。

图表2:1993-1997年受政策调控和金融危机影响,房地产转冷(单位:亿元,%) 1993-1997年受政策调控和金融危机影响,房地产转冷
资料来源:前瞻产业研究院房地产业研究小组整理

◆ 1998-2004年,在"促使住宅业成为新的经济增长点"的政策下,房地产发展成为全国的支柱产业。

1998年7月,国务院颁布《关于进一步深化城镇住房制度改革、加快住房建设的通知》(简称"23号"文件),明确提出"促使住宅业成为新的经济增长点",并拉开了以取消福利分房为特征的中国住房制度改革。调控效果激活了低迷数年的房地产市场,推动了房地产业的高速发展,我国房地产市场和房地产业进入发展新时期。

2003年8月中央出台18号文件,首次明确指出"房地产业关联度高,带动力强,已经成为国民经济的支柱产业"。同时,18号文件将"为70%-80%以上的家庭提供经济适用房"的政策调整为"多数的家庭购买或承租普通商品住房"。其对经济适用房的重新定性为后来个人、组织或群体利用住房改革政策寻租、非法获利埋下了隐患。

图表3:1998-2004年房地产发展成为国民经济支柱产业投资走势(单位:亿元,%) 1998-2004年房地产发展成为国民经济支柱产业投资走势
资料来源:前瞻产业研究院房地产业研究小组整理

◆ 2005年至今,房地产新一轮调控开始,房产投资热度有所下降。

经历了上一阶段的快速发展,房价已经远远高过人们的预期。《中国统计年鉴》的数据显示,我国商品住宅平均价格1998年为2063元/平方米,2005年的价格已经上涨至3168元/平米,累计上涨54%。越是经济发达的省份,商品房价格高。

在这样的背景下,2005年3月底,国务院办公厅下发《关于切实稳定住房价格的通知》,提出抑制住房价格过快上涨的八项措施(简称"国八条"),建立政府负责制,将稳定住房价格提升到政治的高度。房价的调控效果并没立即显现出来,反而出现边调控边上涨的现象。北京、上海、广州、深圳等城市住房价格仍在高位,且不断上扬。

2010年4月27日,国务院发布了《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》(简称"国十条"),被称为"史上最严厉的调控政策"。然而调控政策进入第四年,政策才有所成效,住宅投资增速开始下滑,新开工面积开始下降。然而这只是对供给方而言,投资热情有所减弱,对于需求方而言,市场刚性需求依旧巨大,供求矛盾依然严重,价格仍不断上涨。

图表4:20世纪90年代以来调控与刺激政策下的中国房地产业投资走势(单位:亿元,%) 20世纪90年代以来调控与刺激政策下的中国房地产业投资走势
资料来源:前瞻产业研究院房地产业研究小组整理

房地产政策对需求的影响

依据1998年以来我国房地产业的市场形势,可以将其分为两个阶段。以2005年为分割点,20世纪90年代末至2004年是快速增长期;2005-2012年是波动增长期。这两个增长阶段与我国的调控政策也息息相关,快速增长期发生在我国"住房制度改革","促使住宅业成为新的经济增长点",的政策背景下;第二阶段的波动增长期发生自从2005年3月的房地产的持续一轮调控。

可以说,房地产市场的繁荣确实是政策改革的结果。房地产市场需求的快速增长是伴随着中国住房制度改革的背景下进行的。房屋作为每个人的必需性需求,特别是随着中国城镇化的进展,城市房地产的巨大需求就被培育出来。需求的强劲促使价格的快速上涨,1998-2004年我国房地产价格以23%-36%的速度快速增长。

2005年我国开始新一轮的房地产调控政策,主要目标是抑制房价过快上涨,2010年就开始了所谓的史上最严厉的调控政策。然而民众对房价的预期始终是上涨的,不论从哪个方面看,民众都不相信政府打击房价的决心。在看涨的预期下,2005年和2010年两次房地产调控政策出台后年内,市场依然乐观。只有在政策持续了一两年之后,市场的温度才会有所下降。然而从下图的价格增长速度线可以看出,2005-2012年房地产价格的增长速度并不比2004年以前的投资热时的价格低,甚至要高于后者,房价一直在边调边涨。

由此可见,房屋作为大多数民众的刚性需求,其受政策的影响较小。原因是这么多年房地产的新增供给有许多被投资客所购得,他们在推高价格的同时也挤压了普通民众的刚性需求。在刚性需求没有被满足的情形下,房地产调控政策难以对需求和价格形成实质性影响。

图表5:20世纪90年代以来调控与刺激政策下的中国房地产业市场形势(单位:亿元,%) 20世纪90年代以来调控与刺激政策下的中国房地产业市场形势
资料来源:前瞻产业研究院房地产业研究小组整理

房地产政策对供求平衡的影响

从上面的分析可知,我国的房地产政策对供给与需求形成两种截然不同的影响,房地产调控政策对供给形成强烈的正效应,而对需求和价格影响较弱。因此房地产的限制政策抑制的是供给,而需求却没有同步解决,因此会引发愈发激烈的供求矛盾。

然而,这种供求矛盾绝不会是供求总量的矛盾。中国现存的房屋绝对可以满足13亿人口的住房需求,但关键是就类似于收入领域的"二八定律"一样,建成的房屋并不是公平地落入了真正需要房屋居住的普通大众的手里,而是大部分房屋落入了投资客/投机客的手里。数据显示,截至2011年我国城市人均住宅建筑面积达到了32.65平方米,仅比农村低不到4平方米,这个人均面积确实已经不低了。然而真正的刚性需求人群在高房价下只能望房兴叹,只要房地产作为投资性产品的性质不改变,只要地方政府土地财政的模式不改变,恐怕在仅有房地产政策的调控下,住房制度改革以来形成的房地产供求矛盾就难以解决。

房地产行业发展状况分析

自2011年10月以来,全国房地产开发景气指数(简称"国房景气指数")一直保持在100以下,2013年以来一直在98以下。2013年12月份房地产开发景气指数为97.21。2013年1-12月,全国完成房地产开发投资额为86013亿元,同比名义增长19.80%,增速比1-11月份上升0.3个百分点。12月单月,全国完成房地产投资额8600.84亿元,同比增长12.28%。

分地区看,1-12月份,西部地区的投资同比增长最快,达到22.60%;东部地区的投资增长最慢,为18.30%,中部地区房地产开发投资同比增长20.80%。中西部地区的累计同比增速均较前11月有所下降,东部地区的累计同比增速均较前11月有所上升。

图表6:2003-2013年我国房地产开发投资额及同比增速(单位:亿元,%) 2003-2013年我国房地产开发投资额及同比增速

资料来源:国家统计局 前瞻产业研究院整理

 

2014年以来,我国国房景气指数逐月下滑,房地产投资增速显著放缓,房地产销售面积和销售额同比大幅下滑,70个大中城市中房价下跌城市不断增加。

图表:中国房地产行业状态描述总结表

 

指标结论
投资规模2014年,我国房地产开发完成投资额95036亿元,同比增长10.5%。
销售规模2014年,全国商品房销售面积为12.07亿平方米,同比下降7.58%,为近年来首次出现负增长。
盈利空间据前瞻的统计测算,1999-2014年全国房价与地价比整体呈下降的趋势,2013年约为5.21倍。
区域投资热度目前主要一线城市仍是开发商热衷的市场。在二三线城市方面,房地产投资集中在经济较为发达的二线城市,比如重庆、沈阳、成都、杭州、武汉、大连、天津等城市。其中重庆为最受开发商青睐的地区。

资料来源:前瞻产业研究院整理

行业财务指标、经济指标、效益指标等更多内容详见前瞻产业研究院发布的《2015-2020年中国房地产行业市场需求预测与投资战略规划分析报告》。

中国住宅物业发展状况

 

图表:中国住宅物业状态描述总结表

 

指标结论
投资规模2014年由于宏观经济进入转型期,住宅投资额为6.44万亿元,同比增长9.16%,增速为近年来最低。
开工面积2014年房地产市场遇冷,商品住宅新开工面积为12.49亿平方米,同比下滑14.38%,为近年来最低增速。
销售面积2014年住宅销售面积为10.52亿平方米,同比下降9.11%。
价格走势商品住宅销售价格保持稳定增长,增速有放缓趋势,基本控制在10%以下的区间。2014年,我国房地产开发企业商品住宅销售均价达到了5932元/平方米,同比上涨了1.40%,增速较上年下降6.33个百分点。

资料来源:前瞻产业研究院整理

中国商服物业发展状况

图表:中国商服物业状态描述总结表

 

指标结论
投资规模2014年,全国商业地产行业完成固定资产投资额为19987.44亿元,占整个房地产业完成投资额的比重达到16.16%,比重较上年有所上升。
销售面积2014年,全国商业地产销售面积为11572.75万平方米,同比微增1.94%,占商品房销售面积的9.59%。
销售金额2014年,全国商业地产销售额为11850.12亿元,较上年下滑1.47%,占商品房销售额的15.53%。
价格走势2014年,办公楼的销售价格平均值为12117元/平方米,较2013年下跌11%;商业营业用房的销售价格平均值为10254元/平方米,较2013年微涨0.69%。

资料来源:前瞻产业研究院整理

房地产行业国内领先企业

万科企业股份有限公司

保利房地产(集团)股份有限公司

金地(集团)股份有限公司

招商局地产控股股份有限公司

恒大地产集团有限公司

中国海外发展有限公司

绿地控股集团有限公司

龙湖地产有限公司

华润置地有限公司

世茂房地产控股有限公司

中国区域房地产投资吸引力分析

全国TOP10城市主要分布于东部沿海三大经济圈,成渝两地领跑西南区域,中部、东北地区省会城市优势明显。在其他区域中,省会城市优势显著。

图表:2014年不同区域城市房地产开发投资吸引力TOP10

2014年不同区域城市房地产开发投资吸引力TOP10

注:括号中为各城市投资吸引力在全国的排名

 

资料来源:前瞻产业研究小组整理

 

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