购物中心

购物中心行业定义及分类

购物中心行业定义

购物中心（Shopping Center/Shopping Mall）是指多种零售店铺、服务设施集中在由企业有计划地开发、管理、运营的一个建筑物内或一个区域内，向消费者提供综合性服务的商业集合体。根据购物中心的建筑、设施和形态的不同，国际购物中心协会又将购物中心称为"摩尔"（MALL，停车场与店铺间有一定的距离，通常在整体建筑的地下或外围，而店铺间有专门的步行街连接，如区域型、超区域型购物中心）和带状中心（店铺前各有停车场，店铺间通常没有专门的步道连接，如邻里型、社区型等）。

从严格意义上讲，购物中心不是一种商业业态，而是一种有计划地实施的全新的商业聚集形式，有着较高的组织化程度，是业态不同的商店群和功能各异的文化、娱乐、金融、服务、会展等设施以一种全新的方式有计划地聚集在一起。它通常以零售业为主体。与自发形成的商业街相比，购物中心在其开发、建设、经营管理中，均是作为一个单体来操作：一般是物业公司建楼、出租场地，专业商业管理公司实行统一招租、管理、促销，承租户分散经营。

购物中心产品分类

（1）美国购物中心协会分类

根据"美国购物中心协会"的规模分类标准，一般购物中心的基本分类有四种，即小型购物中心（邻里型）、中型购物中心（社区型）和大型购物中心（地区型）以及超大型购物中心（超地区型）。

（2）中国对购物中心的分类

2004年国家质量监督检验检疫总局和国家标准化管理委员会联合颁布新国家标准《零售业态分类》，该标准为推荐性标准，于2004年10月1日开始实施。

与国内情况比较接近的台湾将购物中心分为以下几类，分别是（大）都会型（大都会型取代美国的区域型）、郊区型、小区型、主题型、时尚型、综合商品型（类似日本的GMS型态）、威力大店型（Power Center）、Outlets型（参考美国产业的Outlet Center）。其中每种型态是可以叠加的，比如都会时尚型、社区GMS型等等。

（3）购物中心的其他分类方法

业内习惯于借鉴台湾同行的分类方式，采用叠加型分类方式，先用三个维度来区分购物中心的基本属性，这三个维度分别是：位置（及影响力）、建筑型态、商业主题。

按照位置（影响力）可以将购物中心分为如下几个类别：

这样分类的好处在于：①上述三个维度基本上能准确描述一个购物中心的内在特点；②三个维度结合起来基本能代表一种购物中心的类型，而这一类型同时对应着比较清晰的操作思路。

按照这种三维度分类方式，北京西单大悦城可以定义为都市级、集中式、年轻时尚型购物中心；宁波万达广场可以定义为区域级、集中式、生活配套型购物中心。通常来说建筑形态这一维度对购物中心的操作虽然在业态与动线组织上有所影响，但不如另外两个维度的影响程度大，为简单分类，建议用"位置（影响力）+商业主题"的形式来定义购物中心比较易于理解，北京西单大悦城可以简单定义为都市级年轻时尚型购物中心，宁波万达广场可以定义为区域级生活配套型购物中心。

购物中心行业发展状况分析

截止2012年底，中国开业购物中心近3000家，一线城市拥有821家，二线强城市仅次于一线，累计开业达752家购物中心。值得关注的是，三线城市购物中心累计开业量达到544家。与一二线相比，我国三线城市数量庞大，但商业发展程度较低，购物中心这种新兴商业业态更是在2002年以后才在少数的三线强城市有所发展，而大量的三线中、弱城市还是购物中心行业的空白市场。

2013年，我国北京、上海等7大城市推出购物中心2034万平方米，是2012年开业量的2.9倍。其中二线城市成都、武汉、重庆供应量最为惊人。2013年武汉、成都及重庆三个城市推出至少300万平方米规模的购物中心，成都位居榜首，推出430万平方米的购物中心，比成都已开业的所有购物中心规模增加83%。具体内容详见前瞻产业研究院发布的《2013-2017年中国购物中心市场前瞻与投资战略规划分析报告》。

购物中心行业国内领先企业

大连万达商业地产股份有限公司

华润置地有限公司

上海世茂股份有限公司

武汉南国置业股份有限公司

阳光新业地产股份有限公司

宝龙地产控股有限公司

金融街控股股份有限公司

广州富力地产股份有限公司

北京万通地产股份有限公司

上海绿地（集团）有限公司