商业地产
商业地产作为一个高投入、高产出、高风险、高利润的行业，近年来在全国各地得到迅猛发展。一个成功的商业地产项目不仅可以使开发商获得高额的回报，提升行业地位，更能增加企业的知名度和竞争力。正因如此，商业地产受到越来越多的追捧，但结果往往只有少数能够获得成功，其余大部分都只能以失败的结局退出商业地产大舞台。
商业地产行业概况
商业地产作为一个高投入、高产出、高风险、高利润的行业，近年来在全国各地得到迅猛发展。一个成功的商业地产项目不仅可以使开发商获得高额的回报，提升行业地位，更能增加企业的知名度和竞争力。正因如此，商业地产受到越来越多的追捧，但结果往往只有少数能够获得成功，其余大部分都只能以失败的结局退出商业地产大舞台。
商业地产市场状况
1999-2010年我国商业地产销竣比一路走高，在住宅限购政策开始实施的2010年，其销竣比一度达到0.91，达到历史最高值。商业地产作为住宅的替代性投资需求，在住宅投资受限的情况下，投资者对商业地产的青睐也不同往常。
但是，到2011和2012年由于宏观经济增长速度放缓，商业地产的市场状况也受到诸多不利影响，其供求增速均出现同比下滑。其中2012年全年商业地产（含办公楼和商业营业用房）竣工面积为12542万平方米，同比增长11.73%，增速同比下降4个百分点以上；销售面积为10013万平方米，同比仅增长1.28%，增速下滑10余个百分点。至2012年末，商业地产待售面积为8685万平方米，同比增长22%，需9个月才能将该体量消化。经历10多年的高速发展后，我国商业地产将逐渐由卖方市场进入买方市场。
具体内容详见前瞻产业研究院发布的《2014-2018年中国商业地产行业市场前瞻与投资战略规划分析报告》。
商业地产行业领先企业
中国万达集团
中国国贸
浦东金桥
陆家嘴
华润置地
中国海外
融创集团
方兴地产
世贸房地产
远洋地产
首创置业
恒盛地产
宝龙地产
商业地产行业五力竞争模型分析
商业地产企业的上游主要是政府和房屋建筑企业，土地是商业地产企业重要的投入资源，其价格对商业地产市场价格具有重要的影响，而建安成本在商业地产项目中所占的成本较低，企业对房屋建筑企业议价能力的强弱对其经营状况的影响较弱。下表分别从商业地产企业对政府和房屋建筑企业的议价角度进行了详细分析。
上游 分析 结论
政府 垄断土地资源，又由于土地的稀缺性越来越明晰，政府对土地的议价能力较强。但是对于某些大型的商业地产企业来说，地方政府为了提升城市形象化，提高政绩，会对这些企业予以土地价格优惠。 商业地产企业议价能力较弱
建筑企业 ◆ 企业数量：房屋建筑企业数量众多，整个建筑业企业数量有7万余家。
◆ 行业集中度：房屋建筑企业前4家企业的收入集中度不到10%，前8家企业不到12%，行业集中度较低。
◆ 建安成本在商业地产开发中的重要性：建安成本在整个商业地产开发成本中的比例较低。
◆ 建筑安装业务的差异性：一般的建筑安装业务缺乏差异化，众多企业均能提供相同的产品或服务。 商业地产企业议价能力较强。
| 下游 | 分析 | 结论 | |
| 企业客户 | 这类客户主要是指商业地产项目的直接使用者。 | ||
| 商业营业用房 | ◆ 企业购买或租用该类商品房，主要是为了拓宽销售渠道，随着制造企业竞争愈演愈烈，许多行业更多地表现为对销售渠道的竞争，销售渠道成为其塑造竞争力的重要体现，因此对商业店铺的需求也较为旺盛。 | 总体来说，商业地产企业议价能力较强，但因客户而的不同表现出较大的差异性。 | |
| ◆ 另一方面，电子商务的快速发展对实体店铺形成巨大冲击，网购已挤占了大量实体店铺原有的市场，今后电子商务有可能替代实体店铺成为主要的销售渠道。 | |||
| ◆ 商业地产企业对不同的客户的议价能力表现出差异性：一般像沃尔玛等大型超市类企业，商业地产企业为了吸引人流，对其会给予租金优惠，而对中小租户，同样的租金优惠则难以获得。 | |||
| 写字楼 | 商业地产企业对写字楼客户的议价能力与当地经济发展密切相关，当地经济增长较为迅速时，企业扩张的欲望较为强烈，造成办公需求增长也较快。在目前市场上，中国主要城市的写字楼需求仍较为旺盛，租金呈现增长态势，空置率则呈下降趋势。 | 总体来说，商业地产企业议价能力较强。 | |
| 投资者 | ◆ 投资产品品种：作为投资者来说，随着中国资本市场发展不断完善，投资产品品种得以不断丰富，而商业地产作为一种替代性投资产品需求，投资者对其的投资偏好将依据其他投资品市场的不同而变化。在目前形势下，商业地产项目仍是受投资者较为青睐的投资产品之一。 | 投资者的议价能力目前较弱，但今后将会增强。 | |
| ◆ 商业地产产品的数量与差异化程度：中国商业地产已经过了10几年的高速发展，在一线城市和某些二线城市已积累了相当大的体量，甚至出现结构性供给矛盾，投资者选择众多，而某些商业地产项目则由于同质化问题影响投资回报率，产品对投资者的吸引力有所减弱。 |
商业地产企业面临的潜在进入者主要是住宅地产开发企业，目前阶段下住宅地产企业加码商业地产更多的是一种被动的选择，在住宅限购政策在短期内不会改变的形势下，实力较弱的企业可能是退出房地产企业，而资金实力较强的企业则是寻求新的利润增长点，进入到新的领域--商业地产领域。曾经坚守住宅地产领域的房地产企业龙头--万科在住宅限购形势下，也不得不选择进入其并不熟悉的商业地产领域。仅就目前而言，万科进军商业地产旗下已形成三大商业产品线：主打购物中心的"万科广场"、写字楼"万科大厦"及社区商业"万科红"。可见在今后相当一段时期商业地产企业都面临这巨大的潜在进入者威胁。
| 类型 | 产品 | 产品分析 |
| 购物中心 | 万科广场 | 万科广场定位为城市级中高端购物中心，其目标消费人群面向全客层，并以家庭消费人群为重点，坚持“以家庭型综合消费为主，以快速流行时尚为特色，以餐饮休闲娱乐为亮点”的商业原则规划。 |
| 社区商业 | 万科红 | 以生活配套和餐饮为主，旗下包括“万科红生活中心”和“万科红新街坊”两个子品牌。作为“精品社区生活全案”的万科红·生活中心是具有较大规模的社区集中商业，位于布吉罗岗的首个万科红·生活中心体量达3.6万平方米，而作为社区底商及街铺的“万科红·新街坊”，将在住宅配套建成后直接销售。社区商业为出租合作。 |
| 生活广场 | 根据每个城市不同的情况，产品线名称亦有所差异。以佛山万科为例，在社区商业方面就有“生活广场”及“商业金街”两大品牌，而在生活广场旗下还涵盖“水晶坊”、“金域坊”两个子品牌。 | |
| 商业金融 | ||
| 高端社区商业 | 万科2049 | 2049不是一个独立的社区商业，它是由万科培育、保护并将长期爱护的品牌，他有统一的规划、专业的宣传及后期营运管理团队，他致力于将高端社区商业标准化并不断复制。 |
| 写字楼 | 万科大厦 | 定位于区域地标办公中心，目的在于提升周边区域整体办公品质和环境。 |
针对住宅地产，商业地产的吸引力表现如何呢？此处前瞻在STP理论的基础上，针对房地产两大细分业务：住宅地产、商业地产进行吸引力评估。基于行业的特性，本次细分市场吸引力评估要素主要选择了七个重要的影响要素，即投资额增速、销售面积增速、投资回报率、进入壁垒、竞争程度、政府政策、战略价值等，从不同维度对其进行吸引力评估。前瞻得出结论，就目前阶段来说，商业地产相较住宅地产对房地产开发商的吸引力要强。
| 吸引力评估要素 | 说明 |
| 投资额增速 | 反映投资商对细分行业前景的预期 |
| 销售面积增速 | 反映市场需求的发展空间 |
| 投资回报率 | 可用项目的获利能力来衡量 |
| 进入壁垒 | 技术壁垒；经验壁垒；资金壁垒；品牌壁垒等 |
| 竞争程度 | 根据细分行业竞争企业的数量及企业间竞争的程度来比较 |
| 政府政策 | 根据政府对细分市场的政策扶持与限制来体现 |
| 战略价值 | 判断参与该细分市场对企业的战略价值 |
针对商业地产企业而言，其开发产品的替代品莫过于企业自行开发营业用房或办公楼，但此种情况往往出现较少，因此商业地产企业的产品面临的替代威胁较小。
