产业园区
产业园区是区域经济发展、产业调整和升级的重要空间聚集形式，担负着聚集创新资源、培育新兴产业、推动城市化建设等一系列的重要使命。
- 词条目录
- 4.1 产业园区盈利点分析
- 4.2 产业园区盈利模式分析
- 4.3 产业园区盈利方式对比
5 国际知名产业园区
6 中国典型产业园区
产业园区发展阶段分析
产业园区是区域经济发展、产业调整和升级的重要空间聚集形式，担负着聚集创新资源、培育新兴产业、推动城市化建设等一系列的重要使命。我国产业园区发展经历了以下几个阶段：
| 发展阶段 | 分析 | |
| 第一阶段 | 开发前期 | 开发商对工业园区早期的开发建设除少量的注册资本金和启动资金外，主要是通过土地使用权的抵押和财政的贴息和担保进行土地一级开发和市政基础设施建设，并快速招商，引进项目。该阶段的开发商主要借助银行借贷和财政拨款，以投入为主。 |
| 第二阶段 | 开发中期 | 随着入区企业建成投产形成税收，开发区管委会按国家给予开发区的税收返还政策，将留存的税收按比例拨付给开发公司。开发商将土地转让收入和财政拨款两部分资金捆绑使用，用于区内土地开发和基础设施建设，从而实现了“滚动开发，良性循环”的运作。该阶段开发商的收入以一次性的土地批租和财政返还收入为主。 |
| 第三阶段 | 开发后期 | 随着园区建设和入驻企业达到一定规模，开发商的主营业务逐渐由单一的土地开发和基础设施建设转变为与公司自身发展或园区功能相吻合的多元化布局。部分开发商继续立足区域土地和房地产开发，在主营业务上下游产业链进一步拓展。有些则围绕园区的产业定位，提供与园区功能相配套的服务性产业。该阶段的开发商通常已形成租售并举的房地产经营格局，物业出租和园区服务等经常性收入的占比逐渐提升。 |
| 第四阶段 | 跨区发展 | 一部分运作良好、资金实力雄厚的开发商由于园区内土地资源逐渐的利用殆尽，为谋求进一步的发展与突破，做大做强主业，已开始走出开发区，在市场竞争中获取资源。一般区外拓展的业务都立足园区多年开发建设经验所形成的自身优势基础，与房地产开发或基础设施建设相关。 |
产业园区基本分类界定
目前，我国产业园区从大的分类上可以划分为科技园区、一般工业园区、专业园区等。
科技园区
科技园区一般是指集聚高新技术企业的产业园区。土地类型较为复杂，众多区域为工业用地性质（使用权50年），也有部分区域是混合用地性质（其中含有公寓、写字楼、教育用地等），物业类型上包含了写字楼、标准研发区间、无污染生产单元等，配套了商业物业配套（食堂、会议中心、餐饮服务、商业住宿等）、研发中心、公共服务和技术支持平台等。
一般工业园区
工业园区是一个国家或区域的政府根据自身经济发展的内在要求，通过行政手段划出一块区域，聚集各种生产要素，在一定空间范围内进行科学整合，提高工业化的集约强度，突出产业特色，优化功能布局，使之成为适应市场竞争和产业升级的现代化产业分工协作生产区。一般工业园区主要包括国家级经济技术开发区、保税区、出口加工区以及省级各类工业园区等。
专业园区
专业园区主要是由政府集中统一规划指定区域，区域内专门设置某类特定行业、形态的企业、公司等，并进行统一管理。为集中于一定区域内特定产业的众多具有分工合作关系的不同规模等级的企业与其发展有关的各种机构、组织等行为主体。专业园区主要包括农业园区、物流园区、创意产业园区和总部经济园区等。
产业园区发展现状分析
据不完全统计，“十二五”期间各地千亿级产业园规划有10余个，在未来五年中国将进入各类产业园区建设高峰期。
2012年，全国131家国家级经济技术开发区固定资产投资（不含农户）19433.8亿元，同比增长39.6%，占全国固定资产投资额（292542亿元）的6.6%。
具体产业园区运营状况、经济指标、效益指标等更多内容详见详见前瞻产业研究院发布的《2015-2020年中国产业园区规划布局与运营管理分析报告》。
产业园区盈利模式分析
产业园区盈利点分析
| 赢利点 | 分析 |
| 土地出让资金收益 | 土地出让资金收益主要是指各级政府土地管理部门将土地使用权出让给土地使用者，按规定向受让人收取的土地出让的全部价款（指土地出让的交易总额）。园区开发中政府获得土地出让金，同时开发商也可能获益：许多开发商在与政府的园区开发协议上，都会要求政府明确将园区土地出让金收益用于园区的基础和配套设施建设，这部分资金在园区开发资金来源中占有较大比重。 |
| 有偿出让无形资源收益 | 园区可将路标、显着位置的广告权道路、桥梁等的冠名权，区内餐馆、超市、运动场馆等的特许经营权以一定价格出让给企业，甚至可以进行拍卖来获得收益。如青岛开发区的路名就是以企业的名称来命名的，海尔路、海信路、三星路等，由此看来冠名权的出让也可以为园区带来收益。 |
| 税收收益 | 为扶持园区发展，园区的上级地方政府通常将园区内形成地方财政税收的一部分按照比例进行返还。因此，税收是园区的主要收入来源之一。很多大的工业园区开发商，在与土地方谈判时，基本上有一条关于园区招商进来的企业以后税收返回的内容。这个收入短时间看不到，但是随着园区的不断成熟，园区内企业的不断发展，则按照协议所返回的税收将成几何级的增长。这部分的利润，属于稳定的，但是长期的，能否取得这样的收入，取决于工业园区的成熟度。 |
| 经营所得利润 | 园区可以设立开发中心、物业公司等下属公司并开展各种经营活动获得利润，如市政工程建设、物业管理、绿化种植等通过公司盈利反哺园区。 |
产业园区盈利模式分析
传统园区盈利模式主要依赖土地收入，不过这种模式已经逐渐走进瓶颈，大量园区运营处于盈亏平衡或略有亏损的状态，收入的主要来源是税收分成、政府的各类补贴和转移支付。而为了招商引资和吸引产业入驻，各地园区在土地、税收方面又采取很多减免的优惠政策，这致使园区自身的收入和盈利能力更加脆弱。园区主要的盈利模式类型有以下几种：
| 模式类型 | 收益项目 | 内容 |
| 土地运营 | 土地增值 | 原有土地只租不售，获得土地增值；以产业名义低成本获取土地 |
| 租金收入 | 产业用房的租金收入 | |
| 商业地产 | 配套的商业性房产开发，商业房产的出租和出售 | |
| 住宅地产 | 获得住宅配套，住宅出租和出售 | |
| 增值服务 | 产业技术性服务 | 公共性技术平台 |
| 产业发展性服务 | 融资、咨询、培训、信息、政府关系、孵化、知识、媒体、网络、物流、人力资源、软件服务外包等服务 | |
| 生活配套性服务 | 餐饮、娱乐、购物、医疗等 | |
| 园区运营性服务 | 物业管理（污水处理、供水、供暖、供电） | |
| 金融投资 | 产业投资 | VC/PE |
| 专业性公司投资 | 投资专业性公司并实现IPO | |
| 产业用地资本运作 | 不允许直接转售情况下，探索作价入股方式 | |
| 现有房产的资本运作 | 产业型房产股权、信托、证券化运作 | |
| 模式输出 | 生地开发 | 土地的一级开发建设、BOT运营、以土地入股共同开发 |
| 熟地改造 | 原有物业改造与功能变更 | |
| 委托经营 | 分享税收或服务性收益 |
园区的盈利模式并不是单一类型的，往往是多种模式混合运用，随着园区开发建设和运营发展的逐渐成熟，园区的盈利模式也将从单一走向多元，从低级阶段走向高级阶段。
产业园区盈利方式对比
由于各类园区的产业类型和发展阶段不同，其盈利模式也不同。不同盈利模式下各环节的盈利能力也不尽相同，下表对各类盈利模式进行了比较：
| 盈利方式 | 收益水平 | 投资额度 | 投资回收期 |
| 工业用地转让 | 低 | 小 | 短 |
| 商贸用地转让 | 高 | 小 | 短 |
| 住宅用地转让 | 较高 | 小 | 短 |
| BOT运营 | 低 | 较大 | 中/长 |
| 住宅出售 | 高 | 较大 | 短 |
| 商贸出租 | 高 | 大 | 长 |
| 商贸出售 | 高 | 大 | 短 |
| 厂房出租 | 低 | 大 | 长 |
| 厂房出售 | 较高 | 大 | 短 |
| 厂房代理建设 | 较高 | 大 | 中 |
| 物业服务 | 较低 | 较小 | 短 |
| 物流服务 | 高 | 较大 | 长 |
| 园区广告服务 | 高 | 小 | 短 |
| 参股园区企业 | 难以估计 | 大 | 长 |
| 园区商贸经营 | 搞 | 大 | 短 |
国际知名产业园区
美国查塔诺加（Chattanooga）生态工业园区
日本筑波科技园
美国硅谷科技园
美国1-270高技术走廊
德国不伦瑞克生物科学园
法国梅斯2000科技园
中国典型产业园区
中关村国家自主创新示范区
张江高科技园区
苏州工业园区
昆山经济技术开发区
深圳市高新技术产业园区
天津经济技术开发区
浙江余姚工业园区
西安高新技术产业开发区
合肥经济技术开发区
贵港国家生态工业（制糖）示范园区
