物业管理

物业管理概念

物业管理（Property Management），是指受物业所有人的委托，依据物业管理委托合同，对物业的房屋建筑及其设备，市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等管理项目进行维护、修缮和整治，并向物业所有人和使用人提供综合性的有偿服务。

物业管理行业发展政策环境分析

◆ 我国物业管理行业主要相关法律规定及政策

法律法规不完善、行业标准缺失一直是物业管理服务行业发展的瓶颈之一。随着物业服务在中国的迅速发展，制定物业管理法规，规范物业管理服务行为，维护业主权益，明确物业服务企业、业主与房地产开发企业的权利义务关系，既是推动物业服务企业提升服务质量的重要保证，也对物业服务行业的健康发展有重要的意义。

图表2：我国物业管理行业相关政策及法律规定

◆ 我国物业管理行业地方主要相关法律规定及政策

我国地方政府从2003年相继根据国务院发布的《物业管理条例》出台了地方物业管理条例及其他的相关政策以便给予物业管理行业指导。

2011年1月以来，四川、陕西、江西等省市自治区及地级市先后颁布实施了物业管理条例或办法（部分为对原有物业管理条例或办法进行的修订），仅在2011年1月1日开始施行物业管理条例（办法）的省、地级市就达到5个。各省、市、自治区根据自身情况出台物业管理条例（办法），是对《物权法》、《物业管理条例》具体细化和补充。行业规范法规以及相应法律法规的出台，强化了业主权益，特别是确立业主大会的主体地位，加强了业主对物业服务企业的约束监督，客观上对物业服务企业提升服务品质起到了推动作用。

图表3：2011-2012年主要城市物业管理条例实施情况

同时，物业管理法规的完善也有利于物业服务企业理顺与业主的关系，顺利开展各项业务，同时对企业服务质量、抗风险能力、专业管理和技术水平方面有了更高的要求。对于物业管理条例（办法）出台带给行业的诸多变化，物业服务企业一方面需要不断提升服务质量满足业主需求，另一方面也需要积极适应新形势，谋求企业发展的新局面，并优化人才结构与强化专业分包，成为百强企业提升服务质量普遍采用的策略。

物业管理行业发展状况分析

2011年百强企业营业收入均值达23352.8万元，同比增长17.6%；多种经营收入均值达到6443.3万元，同比增长33.9%，比2010年高出7.5个百分点，在营业收入中的比例上升了3.4个百分点，成为企业收入规模稳步增长的生力军。

图表4：近年来物业管理百强企业收入变化及构成（单位：万元，%）

最新数据以及其他具体内容详见前瞻产业研究院发布的《2014-2018年中国物业管理行业发展前景与投资战略规划分析报告》。

物业管理行业领先企业

万科物业发展有限公司

绿城物业服务集团有限公司

北京首开鸿城实业有限公司

深圳市金地物业管理有限公司

长城物业集团股份有限公司

保利物业管理有限公司

中航物业管理有限公司

中海物业管理有限公司

招商局物业管理有限公司

北京市均豪物业管理股份有限公司

物业管理行业五力竞争模型分析

我国物业管理行业对上、下游的议价能力较弱；替代品、新进入者的威胁较大；且现有企业之间的竞争已经上升至品牌及核心竞争力的层次，行业竞争非常激烈。未来我国物业管理行业将淘汰许多服务水平落后、发展缓慢的企业，逐步进入快速发展期的后半段。

图表5：我国物业管理行业竞争结构生态图