园区规划

一、园区规划行业内涵

“产业园区”是执行城市产业职能的重要空间形态，园区在改善区域投资环境、引进外资、促进产业结构调整和发展经济等方面发挥积极的辐射、示范和带动作用，成为城市经济腾飞的助推器。随着产业园区的主导产业由传统产业向高新技术产业不断的转型，也是未来产业园区规划和发展中需要注意的内容。园区规划发展战略是功能扩展、环境优化、产业升级，可持续的产业链经济规划，服务领域为园区发展战略规划。

二、园区规划发展环境分析

园区是我国产业发展的集聚区，也是国民经济和地区经济发展的重要载体。为加快转变经济发展方式，有效引导园区调整产业结构，推进产业集聚发展，培育战略性新兴产业和新的经济增长点，促进园区迈入创新驱动、自主增长的发展轨道，提升产业园区综合竞争力和可持续发展能力，国家相继出台了一系列政策措施。

（一）我国产业园区发展规划主要政策分析

对于园区规划行业来说，国家产业政策的引导和扶持至关重要。国家对园区规划实行许可证管理，企业内设定内控标准，对新企业进入行业进行控制，规范行业秩序。具体的相关政策如下表所示。

图表1：我国产业园区发展规划主要政策汇总

资料来源：前瞻产业研究院整理

（二）产业园区土地使用政策分析

与园区开发建设密切相关的是工业地产，即工业类土地使用性质的所有毛地、熟地，以及该类土地上的建筑物和附属物，有别于住宅、商业和综合类用地以外的第四种性质用地。工业类土地上的可建建筑物用途有较大的范围，其中包括工业制造厂房、物流仓库及工业研发楼宇等。在我国，工业房地产的土地批租年限为50年。

从国家政策来看，自2003年工业地产的概念诞生以来，国家先后密集出台了一系列政策规范工业地产的发展，使得工业地产的格局不断在发生着变化。2009年至今，国家的一系列新政意在坚决抑制房价过快增长，调控的锋芒直指商品住宅市场，而且已成为今后长期调控的主旋律。商品住宅市场的调控必然导致一部分的投资资源转向其他地产领域，其中最主要的就是工业地产领域。

图表2：我国产业园区主要土地使用政策汇总

资料来源：前瞻产业研究院整理

三、产业园区的发展模式分析

（一）自发成长型产业园区

自发成长型又被称为“原生型”产业园区。该类产业园区的出现主要源于区域良好的内部条件，这些内部条件的催生加上外部需求扩大等诱因导致当地围绕某一核心产品生产加工的企业大量出现并自发聚集而发展形成，它是一种自下而上的集群形成模式。

但是，园区企业之间相互临近和技术方面的共性基础便利了技术溢出，降低了技术模仿难度；但也导致园区内技术模仿严重，技术保护困难。同时，资本的逐利本性和缺乏政府的引导容易导致园区内部企业在产品质量和品牌上以次充好、假冒伪劣；园区内的这种无序竞争，损害其他园区企业利益和整个园区的声誉，导致园区不经济。

（二）资源驱动型产业园区

该园区主要依托自然资源，以资源开发、加工和利用为基础而形成的产业集群。这些自然资源既可以是不可再生的矿产资源，如石油、煤炭、有色金属，也可以是农产品、水产、树木等生物资源和森林资源。

该类园区产生和发展的关键条件是当地拥有丰富的自然资源。从竞争优势角度分析，当地有价值的、稀缺的但对开采利用的企业而言却是廉价的自然资源，本身就是一种巨大的资源优势，能为企业带来巨大收益；而且在当地进行资源的加工利用，又极大地节约了运输成本。一旦资金和技术条件具备，当地的这种资源优势将驱动当地大量企业围绕资源的开采、加工等集聚，把区域的资源优势转变为经济优势。但是，以矿产资源开采、加工为主形成的产业园区，由于这些资源的准“公共物品”属性，导致企业对资源的盲目和过度开采，使当地稀缺性资源迅速减少。

（三）规划引导型产业园区

是一种典型的“自上而下”的集群发展模式。与自发成长型产业园区相反，政府规划型产业园区的出现和发展带有明显的人为主导痕迹，被形象地称为“引凤筑巢”式产业园区发展模式。由于这类产业园区往往是当地政府根据本地区的未来发展定位而实施的具有一定战略前瞻性的产业布局，因此，规划引导的产业园区多为医药、化工和电子等科技含量较高、具有较大发展潜力的行业。

（四）产业转移型产业园区

它是指随着经济全球化、一体化的发展，形成全球范围的产业转移，出现了发达国家和地区将部分低端产业或产业链中的低附加值部分环节向发展中国家和地区转移的趋势，并逐渐在一些较为临近或条件较好的地区聚集形成的产业集群。

从价值链角度分析，产业转移的是技术含量低、附加值低的产业或产业链中的环节；企业进行产业转移的原因，主要是该产业附加值低，在发达国家和地区，伴随着产业结构的调整和产业升级的推进以及城市的重新定位，这些产业不再具有竞争优势，在当地发展的空间有限。因此，产业转移的首选就是地理位置相临近，相对成本较低的国家和地区。

四、中国产业园区发展规划与布局分析

（一）政府对园区产业的规划

在园区产业方向选择方面，对于选择适合的产业方向而言，一方面，各地具体情况各不相同，产业基础及外部资源条件不同，适合发展的产业门类自然也不同；另一方面，产业园中的不同企业客户，其行业特点不同，对具体物业的要求也有所差别，因此要因地制宜，结合自身发展能力，选择自身适合发展的产业，针对某类或某几类特定产业客户的需求，有目的、有计划地对整个产业园区的功能进行划分，以满足目标客户的需求，为园区成功开发建设奠定基础。

明确了园区目标发展产业方向之后，还要确定园区面对的目标企业从事的业务类型是单一业务还是相对整合业务。对于小规模园区以及大规模园区启动初期来说，相对单一业务类型企业利于促进企业集聚，快速为园区打响品牌，但随着产业规模逐渐扩大，产业内相互分工与协作以减少交易费用的内在需求，会不断凸显出来，如若不加以解决，定会成为不可调和的矛盾。因此产业园区若想可持续发展，则必须进行产业链的拓展整合，否则终不能避免走向没落衰败的道路。

（二）产业园区布局基础及原则

产业园区布局基础直接影响产业园区的定位选择、产业园区的发展与空间布局，也会决定着产业园区的配套措施，因此对产业园区布局基础的分析是至关重要的，也是产业园区运作的第一步。从产业园区内外部环境进行产业布局基础的分析会比较合理，可以做到因园施策，充分发挥产业园区的优势，起到促进区域经济发展的目的。

为了能够制定出合理有效的产业园区规划，在进行设计规划的时候应该遵守一些基本的原则。在做园区规划时应坚持以下“五项基本原则”：关联发展原则、成链发展原则、集聚发展原则、集约发展原则、合作发展原则。

（三）产业园区布局分析

按照园区的功能特征划分，产业园区可分为经济技术开发区、高新技术产业开发区、出口加工区、保税区、边境经济合作区等。根据园区主要经营活动特征的不同，可将产业园区划分为工业园区、农业园区、旅游园区、商业园区等类型。

五、园区规划行业发展状况分析

近些年来，产业园迅速在全国各地展开布局，各式各样的创意产业园、高新开发区如雨后春笋般涌现出来，国家级开发区（包括国家级高新区、国家级经开区）数量从2011年的219家增长到2015年的364家，年均复合增长率达13.5%。

图表3：中国园区规划行业状态描述总结表

资料来源：前瞻产业研究院整理

具体内容详见前瞻产业研究院发布的《中国园区规划行业市场前瞻与投资战略规划分析报告》。

六、中国园区规划典型示范区

（一）中关村国家自主创新示范区

（二）联东U谷•北京金桥产业园

（三）天安•广州番禺节能科技园

（四）津通（常州）国际工业园

（五）深港中海信科技园

（六）上海张江高科技园

（七）武汉东湖新技术开发区

（八）苏州工业园区

（九）深圳高新技术产业开发区

（十）山东德州经济开发区