楼宇经济
在我国城市经济发展中，凡是利用城区新开发楼盘和闲置用房，以商务楼、写字楼、科研楼宇、标准厂房、城市综合体、保护建筑和农居SOHO等（不包括行政、事业单位自用房、宾馆、专业市场、医院、学校等建筑）为载体，通过出租、售卖、合作等形式，招商引进现代服务企业和都市型工业，从而培植新税源和新的经济增长点，促进城市经济发展的经济活动，通称为楼宇经济。一般来说，楼宇经济发展状况与地方经济发展水平直接相关，经济发展的总体水平越高，与楼宇经济相关的市场主体数量就越多。
- 词条目录
- 1.1 楼宇经济行业定义
- 1.2 楼宇经济产品分类
- 1.3 楼宇经济的与总部经济的区别
- 2.1 发展楼宇经济的必要性
- 2.2 发展楼宇经济的必然性
- 2.3 发展楼宇经济的障碍
楼宇经济行业定义及分类
楼宇经济行业定义
在我国城市经济发展中，凡是利用城区新开发楼盘和闲置用房，以商务楼、写字楼、科研楼宇、标准厂房、城市综合体、保护建筑和农居SOHO等（不包括行政、事业单位自用房、宾馆、专业市场、医院、学校等建筑）为载体，通过出租、售卖、合作等形式，招商引进现代服务企业和都市型工业，从而培植新税源和新的经济增长点，促进城市经济发展的经济活动，通称为楼宇经济。一般来说，楼宇经济发展状况与地方经济发展水平直接相关，经济发展的总体水平越高，与楼宇经济相关的市场主体数量就越多。
楼宇经济，包括总部经济、研发经济、文化创意产业、高新技术产业、都市工业和现代服务业，最终目标是形成以税收为核心，以总部经济、创意经济、现代服务业为主体的楼宇经济形态。
楼宇经济企业，涵盖了金融、咨询、广告策划、影视制作、网络公司、律师事务所、娱乐服务、房地产开发、旅游服务等。
发展楼宇经济，即是将众多的商务写字楼集聚在一定的范围内，产生大量的信息服务、咨询服务、中介服务等市场，形成功能良好、配套齐全的商圈，同时带动周边的餐饮、购物、百货零售等相关行业的聚集发展。目前，楼宇经济已成为国内城市经济发展的"生力军"，各大城市纷纷以楼宇经济突破口，大力推进了现代服务业的发展。楼宇经济的发展离不开第三产业，楼宇经济要发展，就必须进一步优化经济发展结构，大力促进传统服务业向现代服务业转型，做到在巩固餐饮娱乐、商贸物流等传统产业的基础上，以商业特色街区为支撑的和谐发展的产业发展格局。楼宇经济的发展要切实从城区的产业发展基础、发展阶段和发展趋势出发，制定适宜楼宇经济发展的思路和方法，从而保证城区现代服务业的全面快速发展。
楼宇经济产品分类
楼宇经济的分类依据不同，则分类结果也有所不同。前瞻对我国楼宇经济的分类归纳如下：
| 分类依据 | 内容 |
| 使用形态 | 产品或服务的用途不同可以分为商贸、金融、商务等。 |
| 价值形态 | 在产业价值链中位置可以分为总部经济、研发经济、呼叫经济等。 |
| 资本形态 | 可以分为本地资本、外地资本，货币资本、人力资本等。 |
| 虚实形态 | 可以分为虚拟经济、实体经济，抑或是两者相融的虚实经济。 |
楼宇经济的与总部经济的区别
楼宇经济是指一种以商务楼宇、功能性板块和区域性设施为主要载体，通过开发、营销、租售楼宇引进或培植市场主体，从而收取租金、产生税源、增加就业并带动区域经济发展的一种经济形态，是城市经济发展到一定阶段的产物。
总部经济是指某区域由于特有的资源优势吸引企业将总部（区域性总部）在该区域集群布局，使企业价值链与区域资源实现最优空间耦合，由此对该区域经济发展产生重要影响的一种经济形态。
大力发展楼宇经济和总部经济是拓展发展空间、转变经济增长方式、推进区域经济一体化的必然选择，是推进区域经济持续发展、带动区域消费和促进劳动就业的有效途径，也是城市品牌建设的内在要求。
楼宇经济行业发展背景分析
发展楼宇经济的必要性
| 必要性 | 内容 |
| 有利于推动城市化进程，培育新的经济增长点 | 发展楼宇经济，可以变平面发展为立体发展，变实体经济为虚拟经济，向空间求发展，向楼宇要效益。楼宇经济所依托的商务写字楼汇聚大量的人流、资金流和信息流，一方面可促使城市化加速推进，同时可实现在高价位上的土地再开发，达到可观的利润空间。 |
| 有利于加速现代服务业发展，实现经济结构调整 | 楼宇经济发展到一定程度，较多的商务写字楼集聚在一定的区域内，产生大量的信息服务、咨询服务、中介服务和物业服务市场，形成功能良好、配套齐全的商务圈。同时楼宇中聚集的大量企业和员工所产生的知识培训、文化娱乐、交通住宿等需求，都能进一步促进区域现代服务业发展。此外，楼宇经济还能够为工业经济发展提供更加完善的现代服务，促进工业园区健康发展。 |
| 有利于改善投资环境，提升城市品位和档次 | 发展楼宇经济，建设一批交通便利、基础设施完善、建筑风格鲜明的商务写字楼宇，必将大大提升城市的品位和档次。通过发展楼宇经济，大力引进大公司、研发中心和新型业态落户，可以加速信息、资金、人才、技术等关键要素在城市的集聚，不断提升城市服务、辐射功能，极大地改善城市的投资环境。 |
发展楼宇经济的必然性
| 必然性 | 内容 |
| 楼宇经济的崛起是城市土地集约利用的要求 | 城市土地资源短缺，需要集约化利用土地。目前我国大城市土地资源越来越短缺，城市经济要持续发展，必须集约利用土地，需要有一种以集约化发展为本质特征的经济形式的出现。楼宇经济正是对土地集约利用的经济。 |
| 楼宇经济的崛起是现代服务业集聚和辐射的必然结果 | 现代服务业、知识经济的发展，为楼宇经济发展提出大量需求。随着各大城市工业的外迁和比例的降低，现代服务业在各大城市日益发展，现代服务业已日益成为各大城市产业发展的支柱和方向。城市知识型服务业对城市周边区域乃至全国的市场都极具吸引力和影响力。现代服务业在城市的集聚，需要楼宇提供办公空间。 |
| 楼宇经济的崛起是价值链分解的必然结果 | 在全球分工不断加剧的大背景下，价值链不同环节呈现出快速分解的态势，而相同或相近的环节在同一空间中不断积聚，以至于出现各种专业性极强的功能区域。在经济发展的早期，企业在办公空间上是一体的，研发、管理、设计、生产等位于同一办公地点。但随着企业价值链的分解，管理与研发、生产分离。企业由单一中心、独立行为、地方观念向多个中心、相互依存、全球观念转变。企业的管理功能更趋向于市中心，而研发功能更趋向于专业的科技园，生产功能更趋向于低价便宜的郊区或工业区。价值链各环节的分解和同类集聚，打破了过去传统的企业自建自用的办公场所，新的集聚需要新的商务楼宇提供空间支持。 |
| 楼宇经济的崛起是楼宇本身集聚的要求 | 在楼宇出租竞争日益激烈的情况下，楼宇的集聚能提升楼宇集聚区的空间形象和吸引力，保持楼宇租金的增值。 |
| 楼宇经济的崛起也是城市政府规划引导的结果 | 城市政府为了促进本城市、本城区经济的可持续发展，越来越加强规划和引导。城市政府根据产业发展规划和城市功能区的集聚规划，规划了各式各样的城市功能区，而各功能区的功能实现必然要通过楼宇的建设提供空间载体。 |
发展楼宇经济的障碍
楼宇经济的发展离不开集聚性商业楼宇的建设与开发，而房地产企业的结构性缺陷使得从事房地产经营的企业极少，绝大多数房地产企业都只从事项目的开发，追求快速的利益回报。
以北京为例，在北京CBD开发过程中，房地产企业的这种缺陷表现得很明显。北京CBD的定位是建设国际商务办公区，可以说CBD要建设国内档次最高的物业，因此也云集了国内实力最强的开发商。但在整个区域的开发中，这种结构性缺陷使北京CBD的开发方向产生了偏离。
按北京CBD的总体规划，各类物业开发建设的比例是：写字楼占50%、公寓占25%、酒店娱乐及其他物业占25%。在进入实际开发后，北京CBD地区却在短期内就涌现出了一股"集中建房热"的高潮。房地产开发企业都在争先恐后地开发住宅，导致北京CBD地区的住宅供应量急剧超过了规划量。而区内的写字楼建设却很冷清，只有几家港资房地产企业在投资。CBD出现的"集中建房热"情况无疑与其定位是相背离的，房地产企业在国际商务区里不热衷于建写字楼的原因有两种：1）北京CBD的前景和概念吸引了大量的购房投资者，带来了区域住宅开发市场的高利润，吸引房地产企业的热情进入。2）利润率和市场回报方式、周期不同。在住宅开发时可以通过预售和销售将资金回笼或获得利润，写字楼市场等收租物业面对的则是租赁市场，出租写字楼资金回收期长，还有大量的后期物业管理工作，没有相当实力的企业做不了。
由于短期高开发利润的吸引，以及国内房地产企业实力有限的现状，使国内房地产企业不得不放弃写字楼建设而选择住宅。这种缺陷所带来的局限，在大型项目操作和长期稳定的回报上显现得特别充分。
楼宇经济行业发展状况分析
主要通过数据收集与统计，对中国30个城市的50个城区楼宇经济的显示性指标进行实证分析和比较，从而对各城区楼宇经济发展水平进行横向比较，为各城区政府更好地发展楼宇经济提供参考依据。50个城区作包括上海市浦东新区、静安区、黄浦区、长宁区、虹口区、徐汇区；杭州市西湖区、下城区、江干区、拱墅区；宁波市江东区、海曙区、鄞州区；温州市鹿城区；南京市鼓楼区、建邺区；无锡市崇安区；扬州市广陵区；芜湖市镜湖区；合肥市蜀山区、庐阳区；深圳市罗湖区、福田区；广州市天河区；厦门市思明区；福州市鼓楼区；北京市朝阳区、西城区；天津市和平区、河西区、南开区；青岛市南区；大连市中山区、西岗区；烟台市芝罘区；潍坊市奎文区；济南市中区、历下区；长春市朝阳区；成都市锦江区、武侯区、温江区；重庆市渝中区；武汉市武昌区；长沙市雨花区；洛阳市西工区；昆明市五华区；贵阳市云岩区；南昌市东湖区；西安市碑林区。
图表5：30个城市的50个城区楼宇经济发展评价指标分值
具体内容详见前瞻产业研究院发布的《2013-2017年中国楼宇经济发展模式与路径规划分析报告》。
