工业园区

编辑次数： 6 次　　更新时间： 2014-03-17 10:59:52

参考资料：: 中国工业园区建设与运营市场前瞻及转型升级分析报告

工业园区是一个国家或区域的政府根据自身经济发展的内在要求，通过行政手段划出一块区域，聚集各种生产要素，在一定空间范围内进行科学整合，提高工业化的集约强度，突出产业特色，优化功能布局，使之成为适应市场竞争和产业升级的现代化产业分工协作生产区。

词条目录

工业园区的概念

按性质的不同，工业园区可以分为高新技术开发区、经济技术开发区、特色工业园区、技术示范区、科学园、技术城等。我国的工业园区包括各种类型的开发区，如国家级经济技术开发区、高新技术产业开发区、保税区、出口加工区以及省级各类工业园区等。本报告研究的工业园区的范畴主要包括高新技术开发区、经济技术开发区、特色工业园区、自主创新示范区、大学科技园、科技城等。

工业园区建设与运营关联主体

图表1：工业园区建设与运营关联主体分析

关联主体	主体分析
地方政府	目前，地方政府在产业园区建设中一般扮演四种角色：决策者、管理者、协调者和监督者。以管理者角色为例，如组建管理委员会对园区进行管理，提供企业登记、土地使用、人事代理等服务。
传统房地产企业	传统地产企业在产业园区建设中主要承担园区内职工、职工家属的住宅地产的建设。
工业地产企业	工业地产企业主要负责产业园区内的厂房等生产性设施的建设。
商业地产企业	商业地产企业产业园区建设中主要承担着写字楼以及园区内配套的商业场所的建设，如商场、娱乐休闲场所、酒店等。
产业地产企业	产业地产企业在园区建设这还充当着总设计师的角色，负责园区整体规划以及园区建设过程中的工程管理等等。
园区内企业	园区内企业是产业园区的主要需求者和使用者，园区的建设直接目标就是为了吸引更多的企业入驻，因此园区的建设将综合考虑潜在的入驻企业的要求。

资料来源：前瞻产业研究院整理

园区建设相关政策环境分析

◆2010年土地政策分析

图表2：2010年国内主要土地政策一览

时间	政策
2010年12月19日	国土部要求抑制地价拍地溢价率超50%要上报。
2010年9月27日	国土资源部、住房和城乡建设部发布《关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知》，其主要内容：对于因企业原因造成土地闲置1年以上的企业，在结案和问查处整改到位前，禁止竞买人及其控股股东参加土地竞买活动。
2010年6月9日	国土资源部等关于进一步加强和改进国家和省级重点项目建设用地服务和监管的通知。
2010年6月4日	关于土地增值税清算有关问题的通知。
2010年3月2日	国土资源部关于进一步完善农村宅基地管理制度切实维护农民权益的通知。
2010年1月14日	国土资源部关于改进报国务院批准城市建设用地申报与实施工作的通知。

资料来源：前瞻产业研究院整理

◆2011年土地政策分析

图表3：2011年国内主要土地政策汇总

时间	政策
2011年11月	进行土地法修订拟力推农地入市，除乡镇企业、农民宅基地或相关公益事业可以申请使用集体土地外，"任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地"，即实行"招拍挂"的土地出让制度。
2011年8月	国土资源部印发《关于开展国有建设用地使用权网上交易试点工作的意见》。
2011年7月	国务院发布土地市场"国五条"强化土地调控。
2011年6月	国土资源部提出《全国土地整治规划（2011-2015年）》。
2011年5月	国土资电发（2011）72号令：为严格规范征地拆迁管理、坚决防范查处强征强拆等违法行为，切实维护群众合法权益，发布切实做好征地拆迁管理工作的紧急通知。
2011年5月	为贯彻落实十七届三中全会精神和《中共中央国务院关于加大统筹城乡发展力度进一步夯实农业农村发展基础的若干意见》（中发[2010]1号，以下简称中央1号文件）有关要求，切实加快推进农村集体土地确权登记发证工作。
2011年5月	国土资源部出台《关于坚持和完善土地招标拍卖挂牌出让制度的意见》。
2011年3月	国土资发（2011）30号令：关于进一步加强和改进公路、铁路项目建设用地服务和监管的通知。
2011年2月	国务院令第592号：《土地复垦条例》国务院第145次常务会议通过。

资料来源：前瞻产业研究院整理

◆2012年土地政策分析

图表4：2012年国内主要土地政策汇总

时间	政策名称	政策主要内容
2012-2-23	《2012年房地产用地管理和调控重点工作的通知》	《通知》要求，合理增加普通商品住房用地，严格控制高档住宅用地，不得以任何形式安排别墅类用地。计划总量原则上应不低于过去5年年均实际供应量，其中保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于总量的70%。房地产用地管理和调控重点工作不仅确保保障性安居工程住房用地，而且也适时增加了普通商品房的用地。
2012-11-05	《关于加强土地储备与融资管理的通知》	加强土地储备管理，强化土地储备融资风险管控。
2012-11-06	《住房保障档案管理办法》	加强住房保障档案管理制度建设，规范住房保障档案管理。

资料来源：前瞻产业研究院整理

工业园区开发阶段分析

第一阶段--开发前期

开发商对工业园区早期的开发建设除少量的注册资本金和启动资金外，主要是通过土地使用权的抵押和财政的贴息和担保进行土地一级开发和市政基础设施建设，并快速招商，引进项目。该阶段的开发商主要借助银行借贷和财政拨款，以投入为主。

第二阶段--开发中期

随着入区企业建成投产形成税收，开发区管委会按国家给予开发区的税收返还政策，将留存的税收按比例拨付给开发公司。开发商将土地转让收入和财政拨款两部分资金捆绑使用，用于区内土地开发和基础设施建设，从而实现了"滚动开发，良性循环"的运作。该阶段开发商的收入以一次性的土地批租和财政返还收入为主。

第三阶段--开发后期

随着园区建设和入驻企业达到一定规模，开发商的主营业务逐渐由单一的土地开发和基础设施建设转变为与公司自身发展或园区功能相吻合的多元化布局。部分开发商继续立足区域土地和房地产开发，在主营业务上下游产业链进一步拓展。有些则围绕园区的产业定位，提供与园区功能相配套的服务性产业。该阶段的开发商通常已形成租售并举的房地产经营格局，物业出租和园区服务等经常性收入的占比逐渐提升。

第四阶段--跨区发展

一部分运作良好、资金实力雄厚的开发商由于园区内土地资源逐渐的利用殆尽，为谋求进一步的发展与突破，做大做强主业，已开始走出开发区，在市场竞争中获取资源。一般区外拓展的业务都立足园区多年开发建设经验所形成的自身优势基础，与房地产开发或基础设施建设相关。

工业园区主体开发模式分析

开发模式分为工业地产商开发模式、政府独立开发模式、综合开发模式。这三种模式都有政府参与，只是政府的参与力度有所不同，总的来说，由于工业地产在政策和税收扶持方面具有特殊性，决定了政府在工业地产开发中占有举足轻重的作用，由此可见无论是采用那种开发模式，开发企业都无法脱离政府。图表5：工业园区主体开发模式分析

资料来源：前瞻产业研究院整理

中国工业园区建设现状

从1984年第一个经济开发区一一大连经济技术开发区的正式设立开始，经过近30年的发展，我国工业园区已经发展成为由大量不同种类、不同级别的高新技术开发区、经济技术开发区、出口加工区、保税区、边境经济合作区、旅游度假区、生态经济区等组成的遍及全国各地的发展格局。截至2012年末，我国国家级经济技术开发区共有153个，国家级高新技术开发区共有105个。

具体行业财务指标、经济指标、效益指标等更多内容详见详见前瞻产业研究院发布的《2014-2018年中国工业园区建设与运营市场前瞻及转型升级分析报告》。

国际知名工业园区

美国查塔诺加（Chattanooga）生态工业园区

日本筑波科技园

美国硅谷科技园

美国1-270高技术走廊

德国不伦瑞克生物科学园

法国梅斯2000科技园

中国典型工业园区

中关村国家自主创新示范区

张江高科技园区

苏州工业园区

昆山经济技术开发区

深圳市高新技术产业园区

天津经济技术开发区

浙江余姚工业园区

西安高新技术产业开发区

合肥经济技术开发区

贵港国家生态工业（制糖）示范园区

参考资料

1.中国工业园区建设与运营市场前瞻及转型升级分析报告前瞻网

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工业园区建设与运营关联主体

园区建设相关政策环境分析