城市综合体

城市综合体行业定义与分类

城市综合体定义

城市综合体（HOPSCA）是集酒店（Hotel）、写字楼（Office）、公园（Park）、购物中心（Shopping Mall）、会展中心（Convention）和公寓（Apartment）等于一体的大型公共商业设施。

城市综合体一般是将城市中的商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各功能间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率、复杂而统一的综合体。

城市综合体分类

城市综合体由于所处的城市级别不同、所处地段不同、核心功能物业不同等因素，可从多维度进行分类，了解这些分类更有助于对项目的理解并提高项目开发运作的成功性。

图表1：城市综合体按项目所处城市级别分类

资料来源：前瞻产业研究院城市综合体行业研究小组整理

图表2：城市综合体按项目所处地段分类

图表3：城市综合体按项目核心物业分类

城市综合体作为大体量开发的综合性项目，其开发必须确定具有相当影响力的引擎触媒，以形成强大的人气集聚效应，带动综合体各项功能协调运营。

图表4：城市综合体按项目开发驱动模式分类

城市综合体发展历程

八十年前，19栋建筑组成的洛克菲勒中心给纽约和世界各国的大都市带来全新的概念，其公共空间的创新和商业功能的融合，让其成为全世界仰慕的财富象征。此后，亚洲人对于这一概念表现出了由衷的热爱，从东京11.6平方公里的"城中城"六本木，到香港中环的国际中心IFC，都展现了融合当地城市文化的商业精华。然而，城市综合体在中国的进程并非一帆风顺，中国在二十世纪九十年代前，城市的购物、酒店和办公等功能都处于各自分开的状态。

直到上世纪九十年代初，中国才出现了城市综合体的雏形，至今也只有短短二十几年的发展史。我国城市综合体的发展历史可以分为雏形、早期开发、大规模孕育、快速扩张四个阶段：

图表5：中国城市综合体发展历程

城市综合体行业发展环境分析

城市综合体行业政策环境分析

城市综合体包括商业、办公楼、住宅、酒店、会展等各种业态，2010年我国房地产调控政策不断趋紧时，住宅地产市场受到抑制，使得众多房地产开发商转向尚未受到政策调控的商业地产，而具有替代优势的城市综合体则成为房地产开发商们的首选目标。城市综合体与纯粹的商业地产相比，可以适当依靠其中住宅的销售来加速资金回笼，又可以避免纯粹的住宅地产受到国家宏观调控的影响。2010年以来我国住宅地产调控政策趋紧的情况下，我国城市综合体也进入了开发热潮，包括各地方政府也非常推崇城市综合体的开发，如杭州提出建造100个城市综合体、《云南省城市综合体布局规划》显示到2017年云南将建150个城市综合体。未来我国房地产调控政策依然稳中趋紧，各地方大规模城市综合体的开发建设使得未来我国城市综合体的供给存在过剩，泡沫风险较大。

城市综合体行业社会环境分析

随着互联网技术的不断创新与发展，调控政策的持续，资金链越来越紧，地产开发商动用包括微博营销，网上售房的新型手段，以扩大营销终端受众的活动越来越多。互联网技术的不断发展使得网上购房成为可能。

2012年4月份以来，称作"营销教父"的地产大亨潘石屹一直通过他的微博和博客，高调宣传"我们的目标是把所有的房子都放到网上去销售"，其在4月份的一次拍卖是零价格起拍，最高价有封顶，最低价由购房者来定，全程网上交易，公证处现场监督，支付宝提供全程网上交易支持，从提交资料到拍卖结束，竞拍者可在家完成，如同一次普通的网上购物。

目前互联网模式对传统行业的冲击影响之大，已经从手机和电视行业显现。王健林和马云的亿元赌局暂告一段落，两位大佬牵手合作，商业地产开发商尝试需求新的渠道。

城市综合体行业发展状况分析

前瞻通过统计全国重点城市综合体存量可以发现，沈阳、重庆、北京、上海等城市综合体的存量领先全国，其中综合体总存量在1000万平方米以上的城市为沈阳、重庆、北京、上海、成都及天津6座城市；而广州、南京、苏州、深圳、西安、武汉及贵阳的综合体存量介于500-1000万平方米；其余城市的综合体存量均在500万平方米以下。

图表6：2013年底全国18个重点城市的城市综合体存量（按体量排序）（单位：万平方米，个）

具体内容详见前瞻产业研究院发布的《2014-2018年中国城市综合体发展前景与投资价值预测分析报告》。

城市综合体行业国内领先企业

大连万达集团股份有限公司

凯德置地（中国）投资有限公司

恒隆地产有限公司

华润置地有限公司

中粮置业投资有限公司

上海世茂股份有限公司

宝龙地产控股有限公司

广州富力地产股份有限公司

保利房地产（集团）股份有限公司

SOHO中国有限公司