物流地产

物流地产行业定义

现代物流地产的范畴一般包括物流园、物流配送中心、物流仓库、物流分拨中心等物流业务的不动产载体，其中，我国的物流地产以物流园为主。物流园区是指为了实现物流设施集约化和物流运作共同化，或者出于城市物流设施空间布局合理化的目的而在城市周边等各区域，集中建设的物流设施群与众多物流业者在地域上的物理集结地。同传统的物流地产相比，它更强调管理的现代化、规模化和协同效应。

物流园区最早出现在日本，日本称其为物流团地，是―有效综合物流资源，实行物流现代化作业，减少重复运输，实现设施共享的一体化、标准化的现代化大型物流存储中心。在中国，第一个物流园区是深圳平湖物流基地，始建于1998年12月1日，第一次提出物流基地这个概念，叫做"建设物流事业基础的一个特定区域"，它的特征有三：一是综合集约性；二是独立专业性；三是公共公益性。

物流地产行业政策环境分析

《关于物流企业大宗商品仓储设施用地城镇土地使用税政策的通知》

2012年1月，财政部、国家税务总局发布《关于物流企业大宗商品仓储设施用地城镇土地使用税政策的通知》。

《通知》规定，自2012年1月1日起至2014年12月31日止，对物流企业自有的，包括自用和出租的大宗商品仓储设施用地，均减按所属土地等级适用税额标准的50%计征城镇土地使用税。

根据《通知》规定，符合要求的大宗商品仓储设施是指仓储设施占地面积在6000平方米以上的，且储存粮食、化肥等农产品和农业生产资料、煤炭、原油、塑料等矿产品和工业原材料和食品、药品等工业制成品的仓储设施。

具体种类来看，符合条件仓储设施用地主要包括仓库库区内的各类仓房（含配送中心）、油罐（池）、货场、晒场（堆场）、罩棚等储存设施和铁路专用线、码头、道路、装卸搬运区域等物流作业配套设施的用地。

《商贸物流发展专项规划》

2011年3月30日，商务部、发展改革委、供销总社组织编制印发《商贸物流发展专项规划》。规划指出，到2015年初步建立一套与商贸服务业发展相适应的高效通畅、协调配套、绿色环保的现代商贸物流服务体系。

规划要求，到2015年，规模以上连锁超市商品统一配送率达到70%；农村"万村千乡"农家店商品统一配送率达到60%，农资连锁经营企业商品配送率达到80%以上；果蔬、肉类、水产品冷链运输率分别提高到20%、30%、36%；立体仓库的总面积占仓库总面积的40%；物流企业机械化、自动化、标准化、信息化水平显着提高；商品库存周转速度明显加快，流通环节物流费用占商品流通费用的比率明显下降。

规划确定9项重点工作内容：完善商贸物流网络布局，加强商贸物流基础设施建设，提高商贸物流专业化、一体化服务水平，引导和鼓励商贸物流模式创新，提高商贸物流科技应用水平，深入开展商贸物流发展示范工作，大力推广绿色物流方式，完善应急物流运行机制，大力推进商贸物流国际合作。

物流地产行业价值链分析

流地产是由一系列价值活动组成的一个过程，是开发商整合政府、社会、利益相关者以及其它组织等各种资源，开发建设物流基础设施，交付客户使用并提供专业服务的过程。在实际运行中，这个过程包括开发商进行项目决策、项目策划、规划设计、项目管理、招商销售以及物业管理等一系列价值活动，同时还包括最重要的资本运营以及人力资源等支持活动，其最终目的是通过开发过程中的一系列价值活动实现增值，从而在价值链上盈利，形成物流地产价值链。

按照迈克尔·波特的价值链理论，不同的企业参与的价值活动中，并不是每个环节都创造价值，只有某些特定的价值活动才真正创造价值，这些真正创造价值的经营活动，就是价值链上的战略环节。企业要保持的竞争优势，实际上就是企业在价值链某些特定的战略环节上的优势。这也就意味着，物流地产企业需特别关注和培养在价值链的战略环节上获得重要的核心能力，以形成和巩固企业在行业内的竞争优势。

物流地产行业发展状况分析

仲量联行基于普洛斯、安博、丰树、嘉民、宝湾、华润物流、招商物流等开发商当前和未来规划的项目对2011年主要城市物流地产商的活跃程度进行了评分，结果显示，环渤海、长三角、珠三角沿海城市占据绝对优势。但物流市场活动有转向内陆之势，一线城市周边的物流中心也正在崛起。

注：基于对现代物流仓库总量、开发商、基础设施、开放度、经济规模和零售商活跃度的分析

具体内容详见前瞻产业研究院发布的《中国物流地产行业发展模式与投资前景分析报告》。

物流地产行业领先企业

国际领先企业

普洛斯（Prologis）

安博置业（AMB）

嘉民集团

维龙（Vailog）地产

麦格理集团

国内领先企业

嘉里建设有限公司

中粮地产集团股份有限公司

华远地产股份有限公司

和记黄埔有限公司

金地（集团）股份有限公司