养老公寓
养老公寓是一种专供老人居住的专用住宅，是一种居家养老与社区服务相结合的住宅类型。养老公寓属于商业房地产范畴，具有";福利性事业、市场化经营";的特点。
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4 典型养老公寓
养老公寓行业定义与分类
养老公寓是一种专供老人居住的专用住宅，是一种居家养老与社区服务相结合的住宅类型。养老公寓属于商业房地产范畴，具有"福利性事业、市场化经营"的特点。
养老公寓项目相对于一般房地产项目具有投资额大、资金回收期长的特点。
养老公寓行业政策环境分析
从1984年开始，我国各地进行养老保险制度改革，党中央国务院陆续颁布了《关于企业职工养老保险制度改革的决定》、《关于建立统一的企业职工基本养老保险制度的决定》、《社会保险费征缴暂行条例》等文件。此外，我国还颁布了一系列养老公寓行业相关的法律、政策，具体情况如下表：
| 时间 | 政策名称 | 具体情况 |
| 2000年 | 《关于加强老龄工作的决定》 | 号召全党全社会从改革、发展、稳定的大局出发，高度重视和切实加强老龄工作，发展老龄事业，大力营造全社会敬老养老助老风气。该决定还明确指出，要加强社区建设，依托社区发展老年服务业，进一步完善社区为老年人服务的功能，要鼓励社会力量兴办老年福利服务设施。 |
| 2005年 | 《关于制定国民经济和社会发展第十一个五年规划的建议》 | 指出了要认真研究制定应对人口老龄化的政策措施。党和国家把国民经济和社会发展第十一个五年规划中把老有所养问题放到了十分突出的位置，并指明了发展的方向。 |
| 2006年 | 《关于加快发展养老服务业的意见》 | 该意见要求地方各级人民政府，大力支持发展各类社会养老服务机构，引导和支持社会力量兴建适宜老年人集中居住、生活、学习、娱乐、健身的老年公寓、养老院、敬老院，鼓励下岗、失业等人员创办家庭养老院、托老所，开展老年护理服务，为老年人创造良好的养老环境和条件。 |
| 2008年 | 《关于加强老龄工作的决定》 | 该决定要求各级人民政府要把老龄事业纳入国民经济和社会发展中长期规划和年度计划，要求各地政府加大对老龄事业的财政投入，同时应当制定政策，鼓励和引导社会力量积极兴办老年福利机构。 |
| 2011年 | 《中国老龄事业发展“十二五”规划》 | 规划明确，我国将建立以居家为基础、社区为依托、机构为支撑的养老服务体系，全国每千名老年人拥有养老床位数达到30张。根据该规划，“十二五”期间，我国将新增各类养老床位342万张。 |
| 2013年 | 《中国老龄事业发展报告（2013）》 | 要求制定城乡规划时，要统筹考虑建设适老性的公共设施、服务设施、医疗卫生和文化设施，实施无障碍建设。由于大多数老年人居住在社区，生活在社区，建设适宜老年人居住的社区就成为老年宜居环境建设的重要内容。 |
养老公寓行业发展状况分析
随着人口老龄化程度的不断加深，老年群体也造就了潜在的巨大市场。养老公寓发展至今，与目前超过1.9亿的60岁以上的老年人相比较，我国42000多所养老机构数量远远不够，所拥有的床位381万张，只能为2%的老年人解决住房问题。
据估计，目前全国老年人的退休金、再就业收入和赡养费大约有4000亿元，按照发达国家入住养老公寓的人口数占总人口数的4%-5%的数据，全国要为560万到700万的老人修建养老公寓，投资总额在160亿到200亿元。
最新以及其他具体内容详见前瞻产业研究院发布的《2013-2017年中国养老公寓行业发展前景与投资战略规划分析报告》。
典型养老公寓
上海亲和源养老公寓
北京汇晨老年公寓
上海浦东新区爱心养老公寓
广州南国颐景老年公寓
荣成市老年公寓
北京通州华龙老年公寓
北京东方太阳城
三亚清平乐
佳木斯市安康老年公寓
山东威海市老年公寓
养老公寓行业进入壁垒分析
资金实力壁垒
养老公寓的资金壁垒较强，对新进入投资者有着较高的要求。以投资石家庄10000平米的养老公寓为例，依据该地的市场行情，综合造价在2000万上下。根据《老年住宅设计规范》，使用面积为7000平米，每个老人为10平米，可以入住700老人，每人每月以700元的收入来核算，一年为700*12*700*50%（入住率）=294万。据此，养老公寓的平均投资回收期约为7年。
从业经验壁垒
养老公寓的投资开发建设与后期运营专业性很强，对从业经验的要求也很高。长期从事老年产业的企业，使得其对于"银色市场"的特殊目标顾客有着较为清晰和深刻的了解，没有从业经验的投资商则将处于一个相对被动的地位。
人力资源壁垒
在养老公寓的建设与运营期间，需要大量有专业技能与从业经验的人员。这些人员了解市场行情、熟知顾客需求、具备专业素养、提供优质服务、深受顾客信赖，形成了一直专业的服务队伍。人力资源壁垒在养老公寓行业也相对较高。
业务资质壁垒
目前，国家对于养老公寓的建设主体，并没有出台相应的规章制度要求其拥有相应的业务资质。一般开发商均可进入养老公寓领域开发产品，行业目前不存在业务资质壁垒。虽然，国家建设部和民政部曾出台《老年人建筑设计规范》来规范新建或是改建的养老公寓，但并不涉及到开发商的准入资质要求。
